Objekt-Check · Befund-Report
Das Urteil ist eine Momentaufnahme der Datenlage — diese vier Punkte sind die Stellen, an denen es sich bewegt. Alles andere ist Feinschliff.
Die A/B/C/D-Städteklassifizierung deckt nur rund 127 größere Städte ab — für Kleinstandorte zählt der eigene Markt: Größe, Trend, Auslastung, Saisonalität (rechts). Einstufung Grün, weil: Markt wächst, Auslastung über Bundesschnitt, keine Ein-Quellen-Abhängigkeit.
Amtliche Beherbergungsstatistik erfasst Betriebe ab 10 Betten — Kleinstvermieter fehlen. Für die Fair-Share-Rechnung ist das die belastbare Untergrenze.
| Nachfrageort | Größe | Distanz | Gästetyp |
|---|---|---|---|
| Kreisklinikum | 1.900 BeschäftigteW | 1,3 km | Angehörige, ambulante Patienten, Honorarärzte |
| FH-Campus | 2.800 StudierendeW | 0,9 km | Eltern, Gastdozenten, Prüfungszeiten |
| Maschinenbau-Mittelständler | 750 BeschäftigteW | 2,1 km | Monteure, Geschäftsreisende, Schulungen |
| Reha-Zentrum | 240 BettenW | 2,8 km | Angehörigenbesuche, planbar & wiederkehrend |
| Altstadt-Tourismus | Tagesziel RegionM | 0,3 km | Wochenend- und Radtourismus, Mai–Oktober |
| Kleines Messegelände | 14 Veranstaltungen/JahrW | 3,1 km | Aussteller, punktuelle Spitzennachfrage |
Kein Nachfrageort dominiert: Fällt einer aus, tragen die anderen weiter — das Gegenteil der Ein-Quellen-Abhängigkeit, die kleine Häuser bricht.
Als neues Haus ohne Bewertungen startest du bei 70–80 % der Marktauslastung (62 %):
9 relevante Betriebe im 5-km-Umkreis: 6 Hotels/Garni (Ø 21 Zimmer), 3 Apartment-AnbieterOSM. Raten: 4 Stichtermine je Saison, 02–06/2026B.
Jahr 3 = stabilisiertes Jahr auf MarktniveauR. Saisonprofil beachten: 64 % der Marktnachfrage fallen in Mai–Okt (Kap. 02) — der Jahresmittelwert glättet Sommerspitzen und Winterlöcher.
| Betrieb (anonymisiert) | Typ | Größenklasse | ADR-Korridor |
|---|---|---|---|
| H1 | Hotel garniOSM | 15–25 Zimmer | 76–84 €B |
| H2 | HotelOSM | 25–35 Zimmer | 88–101 €B |
| H3 | Hotel garniOSM | 15–25 Zimmer | 79–89 €B |
| H4 | PensionOSM | < 15 Zimmer | 70–78 €B |
| H5 | HotelOSM | 15–25 Zimmer | 83–95 €B |
| H6 | Hotel garniOSM | 15–25 Zimmer | 80–88 €B |
| A1 | Serviced ApartmentsOSM | 8 Einheiten | 92–104 €B |
| A2 | Serviced ApartmentsOSM | 12 Einheiten | 85–96 €B |
| A3 | Serviced ApartmentsOSM | 6 Einheiten | 78–90 €B |
Namen anonymisiert; Korridor je Betrieb aus 4 Stichterminen (02–06/2026), Standard-Doppelzimmer, Direktpreis. Dein Ansatz (82 €) liegt im Kern des Garni-Segments — nicht am Apartment-Premium orientiert.
Pachtquote · stabilisiertes Jahr
| Rückwärtsrechnung | pro Jahr | pro Monat |
|---|---|---|
| Maximal tragfähige Pacht (25 % vom Logisumsatz, stabilisiert)R | 83.500 € | 6.958 € |
| Geforderte Pacht (warm)E | 66.000 € | 5.500 € |
| Puffer im stabilisierten Jahr | +17.500 € | +1.458 € |
| Maximal tragfähige Pacht in Jahr 1 (25 % von 240.900 € Logis)R | 60.200 € | 5.018 € |
Lesart: Die Forderung ist nicht überzogen — sie ist nur falsch verteilt. Stabilisiert bleibt Luft; in der Anlaufphase fehlt sie. Die Rückwärtsrechnung liefert dir die Zahl für die Staffel-Verhandlung: rund 5.000 € in Jahr 1.
| Position | Herleitung | €/Jahr | % Umsatz |
|---|---|---|---|
| Logisumsatz | 18 Zi. × 365 × 62 % = 4.073 Nächte × 82 €R | 334.000 | |
| Nebenerlöse (Frühstück u. a.) | konservativ, getrennt geführtA | 26.000 | |
| Gesamtumsatz | 360.000 | 100,0 | |
| Reinigung & Wäsche | 4.073 × 11 €A | −44.800 | 12,4 |
| Frühstück (Wareneinsatz) | A | −16.200 | 4,5 |
| Vertrieb (OTA real + Marketing) | 16 % auf 65 % der Logis + ≈ 6.000 € MarketingB | −40.700 | 11,3 |
| Personal (2,5 VZÄ inkl. 36.000 € Inhaberlohn) | A | −105.000 | 29,2 |
| Energie & Nebenkosten | Altbau-Risiko: siehe Kap. 06A | −26.000 | 7,2 |
| Verwaltung, Versicherung, Technik | A | −20.000 | 5,6 |
| Instandhaltung + FF&E-Reserve | rund 3 % vom UmsatzB | −11.300 | 3,1 |
| GOP (vor Pacht & Kapitaldienst) | 96.000 | 26,7 | |
| Pacht nettokalt | 5.500 €/Monat = 19,8 % vom LogisE | −66.000 | 18,3 |
| EBITDA | 30.000 | 8,3 | |
| Kapitaldienst (Planannahme Finanzierung) | DSCR = 30.000 / 23.000 = 1,30R | −23.000 | |
| Ergebnis nach Kapitaldienst | 7.000 |
Wirkung aufs Jahresergebnis, jeweils einzeln gerechnetR.
Ohne Anlaufstaffel; Pacht ab Jahr 3 mit 70 % indexiert, gerundetR.
| Jahr | Auslastung | ADR | EBITDA |
|---|---|---|---|
| J1 | 47 % | 78 € | −32.000 € |
| J2 | 55 % | 80 € | +3.000 € |
| J3 (stabilisiert) | 62 % | 82 € | 30.000 € |
| J5 | 62 % | 86 € | 34.000 € |
| J10 | 62 % | 97 € | 41.000 € |
Jahr 1 ist planmäßig negativ — dafür brauchst du Liquiditätspuffer und die Anlaufstaffel aus Kapitel 07, keinen Optimismus.
Ab 30 Gastbetten steigen die Brandschutzanforderungen (Beherbergungsstättenrecht des Landes). Ob der Bestand die Stufe erfüllt, steht in der Bauakte — nicht im Exposé.
Baujahr 1908, Heizung von 2009E. Beim Altbau entscheidet der Energiezustand über den größten Nebenkostenblock — die 7,2 % im Grobmodell sind eine Annahme, keine Zusage. Ausweis und letzte Wartungsprotokolle vor der Unterschrift anfordern.
1,30 ist die Schwelle, unter der Banken nicht finanzieren — du stehst genau darauf, mit 7.000 € Puffer. Das Stress-Szenario (−12 % Umsatz) drückt das EBITDA auf −2.000 €: Kapitaldienst nicht mehr gedeckt. Deine Antwort darauf (Staffel, Kontokorrent, variable Personalanteile) gehört in deine Bankunterlagen.
Letzte Teilrenovierung 2016; die Exposé-Fotos zeigen Abnutzung in Bädern und FlurenE. Ohne Begehung beziffern wir das bewusst nicht — als Verhandlungsmasse gehört es trotzdem auf den Tisch (FF&E-Hebel, Kapitel 07).
Ob die Gemeinde eine Übernachtungs-/Beherbergungsabgabe erhebt, regelt die kommunale Satzung — sie wirkt direkt auf deine Netto-ADR und ist im Grobmodell nicht enthaltenA. Vor der Feinkalkulation bei der Kämmerei erfragen (Behördenschritt 4).
Durchgehender Hotelbetrieb seit 1972F — starkes Indiz für Bestandsschutz, aber ein Indiz ist kein Bescheid: im Bauamt bestätigen lassen (Bauakte einsehen), nicht auf mündliche Zusagen verlassen.
Klinik, Hochschule, Gewerbe und Tourismus tragen unabhängig voneinander — der Nachfragemix ist die stärkste Eigenschaft dieses Standorts.
Jahr 1: 4.900 €/Monat, Jahr 2: 5.200 €, ab Jahr 3: 5.500 € — die Rückwärtsrechnung (Kap. 04) liefert die Begründung gleich mit: In Jahr 1 trägt der Umsatz nur rund 5.000 €. Verhandlungssache
Dach, Fassade, tragende Teile und Erneuerung der Haustechnik gehören zum Verpächter — sonst zahlst du die Substanz eines fremden Gebäudes. Die Forderung stellst du am Tisch; die Klauselformulierung prüft dein Anwalt. Verhandlungssache Formulierung: Anwaltssache
Wenn indexiert wird: nur anteilige Koppelung (z. B. 70 % der Indexänderung) und eine jährliche Obergrenze verhandeln — sonst frisst ein Inflationsjahr deine Marge. Verhandlungssache Klauseltext: Anwaltssache
Die müde Ausstattung (Kap. 06) ist deine Verhandlungsmasse: Der Verpächter erneuert gegen moderate Mehrpacht — dein Eigenkapital bleibt für den Anlauf frei. Verhandlungssache
Energieausweis und Brandschutzstand (Kap. 06) vor der Unterschrift — als Bedingung formulieren, nicht als Bitte. Wer hier mauert, sagt dir etwas. Verhandlungssache
vor Unterschrift = ohne Antwort nicht unterschreiben · Verhandlung = Antwort bestimmt deine Verhandlungsposition · Betrieb = wichtig für den Start, kein Vertragskriterium.
Weiterverfolgen — aber nachverhandeln. Dieses Objekt ist kein „Finger weg": Standort und Nachfragemix sind überdurchschnittlich, die Pacht ist stabilisiert tragfähig. Es ist aber auch kein Selbstläufer: Ohne Anlaufstaffel finanzierst du das erste Jahr aus eigener Tasche, und zwei offene Nachweise können die Rechnung noch drehen. Die Reihenfolge entscheidet:
Energieausweis, Bauakte, Brandschutzstand (Fragen 4–5). Kostet nichts außer einem Brief.
Mit den Zahlen aus Kapitel 04 und 07 — die Rechnung diktiert die Verhandlung, nicht umgekehrt.
Erst wenn 1 + 2 stehen: Entwurf zum Anwalt — und Klausel für Klausel gegenrechnen, bevor du unterschreibst.