Die kurze Antwort: Eine Statistik über Hotelpachten gibt es in Deutschland nicht — weder amtlich noch beim Verband. Wer Ihnen eine „marktübliche Pacht” nennt, schätzt. Deshalb rechnen Sie selbst rückwärts: realistischer Logisumsatz mal Pacht-Leitplanke (nettokalt dauerhaft eher 25–30 % des Logisumsatzes) ergibt die tragfähige Pacht. Die entscheidende Stellschraube ist die Auslastung — und da gibt es amtliche Zahlen: Hotels mit 25 bis 49 Zimmern kamen 2025 auf 52,3 %, nicht auf die 60 bis 70 %, mit denen Exposés rechnen.
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Ich habe Beherbergungsbetriebe vom ersten Exposé über die Pachtverhandlung bis zum Go-live mit aufgebaut — als derjenige, der die Pacht danach jeden Monat verdienen muss. Dieser Artikel beantwortet die Frage, die mir am häufigsten gestellt wird und auf die es keine fertige Antwort gibt: Was ist eine angemessene Pacht?
Gibt es eine offizielle Statistik für Hotelpachten?
Nein. Und das ist der wichtigste Satz dieses Artikels, weil er erklärt, warum die Zahlen im Netz so weit auseinandergehen.
Ich habe für diesen Artikel systematisch nach einer frei zugänglichen Primärquelle für Pachthöhen gesucht: amtliche Statistik, Verbandserhebung, Gutachterausschuss-Daten. Es gibt keine. Das Statistische Bundesamt erhebt Auslastung, Betriebszahlen und Übernachtungen — aber keine Preise und keine Pachten. Die Betriebsvergleiche, die Pachtquoten ausweisen, sind kostenpflichtig und widersprechen sich untereinander — eine frei nachschlagbare Primärquelle für Pachthöhen habe ich nicht gefunden.
Was daraus folgt, ist unbequem und nützlich zugleich: Es gibt keinen Marktpreis, auf den Sie sich berufen können. Der Verpächter hat keine Statistik im Rücken, Sie auch nicht. Was zählt, ist die Rechnung — und die können Sie führen, er meistens nicht.
Wie viel Pacht ist angemessen? Die Rückwärtsrechnung
Der teuerste Fehler von Erstbetreibern ist, die geforderte Pacht als gegeben zu nehmen und zu prüfen, ob es „irgendwie geht”. Die Profi-Rechnung läuft andersherum — vom Umsatz rückwärts zur tragfähigen Pacht:
- Realistischer Logisumsatz = Zimmerzahl × erzielbarer Zimmerpreis (ADR) × realistische Auslastung × 365
- Davon ab: Personal, Reinigung und Wäsche, Energie, Vertriebsprovisionen, Verwaltung, Instandhaltung, Versicherungen
- Was bleibt, muss drei Dinge tragen: Pacht, Kapitaldienst und Ihren Unternehmerlohn
Die Pacht-Leitplanke aus der Betreiberpraxis: Die Pacht nettokalt sollte dauerhaft nicht mehr als 25–30 % des Logisumsatzes binden, konzeptabhängig; Serviced Apartments tragen mehr. Das ist ein Erfahrungswert, keine Norm — aber der einzige, der sich aus der Kostenstruktur herleiten lässt statt aus einer Wunschzahl.
Ein Beispiel zum Nachrechnen, bewusst mit der typischen Exposé-Annahme gerechnet: 20 Zimmer, 80 € ADR, 65 % Auslastung ergibt rund 380.000 € Logisumsatz im Jahr. Tragfähig wären dann etwa 7.900 bis 9.500 € Monatspacht nettokalt — nicht die 11.000 €, die im Exposé stehen, weil der Eigentümer damit seine Finanzierung bedienen will. Wie stark schon diese 65 % die Rechnung schönen, zeigt der nächste Abschnitt. Sie haben ein Angebot mit solchen Zahlen auf dem Tisch? Zeigen Sie es mir im kostenlosen Erstgespräch. Sie stehen auf der Eigentümerseite? Dann rechne ich, welche Pacht ein Betreiber in Ihrem Haus tragen kann. Auch dafür ist das Erstgespräch der Anfang.
Mit welcher Auslastung dürfen Sie rechnen?
Hier entscheidet sich fast jede Pachtverhandlung, und hier liegt die häufigste Übertreibung im Exposé. Die gute Nachricht: Bei der Auslastung gibt es amtliche Zahlen.
Das Statistische Bundesamt weist für 2025 eine durchschnittliche Zimmerauslastung der Hotellerie von 60,4 % aus (Hotels 60,3 %, Hotels garnis 62,3 %). Diese Zahl wird gern zitiert — und ist für kleine Häuser irreführend, weil sie stark mit der Betriebsgröße steigt:
| Hotels mit … | Zimmerauslastung 2025 |
|---|---|
| 25–49 Zimmern | 52,3 % |
| 50–99 Zimmern | 58,6 % |
| 100–249 Zimmern | 62,4 % |
Ein 30-Zimmer-Haus, das mit dem Branchenschnitt von 60 % kalkuliert, rechnet sich um rund acht Prozentpunkte reich. Bei 30 Zimmern und 80 € ADR sind das rund 71.000 € Logisumsatz im Jahr, die es nie geben wird — und damit gut 1.500 € Monatspacht, die niemand verdient.
Zwei Einschränkungen, die Sie kennen müssen. Erstens erfasst die amtliche Statistik die Zimmerauslastung nur für Betriebe ab 25 Gästezimmern. Genau die kleinsten Häuser fehlen also — und das sind die meisten: Von den 4.363 Pensionen, die Destatis im Dezember 2025 erfasste, hatten nur 294 überhaupt 25 Zimmer oder mehr; von 6.899 Hotels garnis waren es 2.842. Für ein Haus mit 18 Zimmern gibt es diese Zahl schlicht nicht — die Größenklasse 25–49 ist die nächstgelegene Näherung, und sie ist eher zu optimistisch als zu pessimistisch.
Zweitens ist die Bettenauslastung die vorsichtigere Rechenbasis, wenn Sie sie richtig lesen: Über alle Unterkunftsarten hinweg lag sie 2025 bei 37,8 % — dieser Wert enthält aber Campingplätze und Kliniken. Für Hotels allein waren es 44,6 %. Und wenn Ihnen jemand deutlich höhere Werte zeigt: Verbandserhebungen kommen auf andere Zahlen als das Statistische Bundesamt, weil sie überwiegend größere, oft markengebundene Häuser erfassen. Für Ihr Haus in einer Kleinstadt ist die amtliche Größenklasse die ehrlichere Referenz.
Wie viel Pacht pro Zimmer ist üblich?
Ich könnte hier eine Tabelle hinstellen. Ich tue es nicht — und der Grund gehört in diesen Artikel, weil er zeigt, wie dünn die Datenlage in dieser Branche wirklich ist.
Ich werte die Exposés aus, die mir zugehen, und habe daraus eine eigene Vergleichsbasis aufgebaut. Ein Teil dieser Unterlagen kam mir aber nicht öffentlich zu, sondern direkt — als Angebot an ein Unternehmen, für das ich arbeite. Solche Unterlagen sind vertraulich, und aus vertraulichen Unterlagen veröffentliche ich keine Zahlen, auch keine aggregierten. Deshalb baue ich diese Auswertung gerade neu auf: ausschließlich aus öffentlich einsehbaren Inseraten, die jeder selbst nachschlagen kann. Sobald genug davon zusammen sind, steht die Tabelle hier — mit Quelle, Datum und Fallzahl je Zeile.
Was ich Ihnen schon jetzt sagen kann, ohne zu raten: Eine Pacht pro Zimmer sagt ohnehin nichts, solange Sie den erzielbaren Zimmerpreis nicht kennen. 500 € pro Zimmer sind bei 120 € ADR entspannt und bei 60 € ADR tödlich. Rechnen Sie deshalb nicht mit fremden €/Zimmer-Werten, sondern mit Ihrem Umsatz — die Rückwärtsrechnung oben ist die Prüfung, die trägt, und sie funktioniert in jeder Hausgröße.
Und aus der Praxis, ausdrücklich als Erfahrungswert und nicht als Statistik: Was am Ende unterschrieben wird, liegt regelmäßig unter dem, was im Exposé steht.
Was ist in der Pacht enthalten — und wer zahlt die Nebenkosten?
Verglichen wird in der Branche nettokalt: die reine Pacht ohne Nebenkosten. Steht im Angebot nur eine Warmpacht, ziehen Sie die dort ausgewiesene Nebenkosten-Vorauszahlung ab — nicht Ihre eigenen Betriebskosten wie Strom für die Küche oder Wäsche. Fehlt die Ausweisung ganz, fragen Sie beim Anbieter nach. Wer sie nicht nennen will, verhandelt über eine Zahl, die Sie nicht prüfen können.
Wer dagegen Instandhaltung und Inventar trägt, ist keine Rechen-, sondern eine Vertragsfrage. Zur Einordnung: Beim Pachtvertrag sind die Vorschriften über den Mietvertrag nur entsprechend anzuwenden, und auch das nur, soweit sich aus §§ 582 bis 584b BGB nichts anderes ergibt (§ 581 Abs. 2 BGB). Für Inventar sortiert § 582 BGB die Rollen zweigeteilt: Die laufende Erhaltung der einzelnen Stücke liegt beim Pächter (Abs. 1) — den Ersatz von Stücken, die ohne sein Verschulden abgängig werden, schuldet dagegen der Verpächter (Abs. 2). Das ist aber nur die gesetzliche Grundregel, und sie ist abdingbar: In Hotelpachtverträgen wird sie fast immer verschoben, häufig über eine Inventarübernahme zum Schätzwert (§ 582a BGB), die den vollen Ersatz auf Sie verlagert. Wirtschaftlich ist das der Unterschied zwischen Glühbirnen wechseln und in Jahr sieben vierzig Betten neu kaufen — welche Rolle Ihr Entwurf Ihnen zuweist, steht im Vertrag, nicht im Gesetz. Welche Klauseln das im Einzelnen regeln, steht im Pachtvertrag-Artikel; die Prüfung Ihres Entwurfs gehört zum Anwalt.
Festpacht, Umsatzpacht oder Staffel?
Zu den Anteilen der Modelle im deutschen Markt gibt es keine freie Statistik. Die Risikologik ist trotzdem eindeutig: Festpacht verlagert das gesamte Marktrisiko auf Sie, Umsatzpacht (fast immer mit Mindestpacht) teilt es, und eine Staffel in der Anlaufphase — etwa 60/80/100 % der Zielpacht in den Jahren eins bis drei — ist der praktische Kompromiss. Für Erstbetreiber ist die reine Festpacht die gefährlichste Variante. Wie die Modelle im Vertrag ausgestaltet werden, steht im Pachtvertrag-Artikel.
Gibt es eine Obergrenze für die Pacht?
Praktisch nein. Im Gewerberaum gibt es keine Mietpreisbremse — § 556d BGB gilt ausdrücklich nur für Wohnraum. Es gibt keine ortsübliche Vergleichspacht und keine Kappungsgrenze.
Die einzige echte Grenze ist die Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB), und sie liegt weit oben: Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 13. Mai 2026 bestätigt, dass bei gewerblichen Mietverträgen ein auffälliges Missverhältnis in der Regel erst angenommen wird, wenn die vereinbarte Miete den Marktwert um rund 100 % übersteigt. Die Entscheidung betraf ein Fitnessstudio, nicht ein Hotel; die Größenordnung dürfte aber auch hier die Messlatte sein. Rechnen Sie nicht damit, dass sie Ihnen hilft: Beim gewerblichen Mietvertrag wird die zusätzlich nötige verwerfliche Gesinnung nicht schon aus dem Missverhältnis vermutet, und gegenüber einem Kaufmann — und das sind Sie als Pächter — ist die Hürde noch höher. Der Weg über § 138 BGB ist theoretisch offen und praktisch kein Plan B.
Übersetzt: Eine Pacht, die Ihren Betrieb in drei Jahren aufzehrt, ist wirtschaftlich Ihr Problem. Das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko trägt nach ständiger Rechtsprechung der Pächter — dass sich das Geschäft nicht rechnet, ist für sich genommen kein Hebel, um aus dem Vertrag herauszukommen.
Wie bewertet die Bank Ihre Pacht?
Das übersehen fast alle: Eine zu hohe Pacht kann die Finanzierung kippen, obwohl Sie sie zahlen würden.
Die Beleihungswertermittlungsverordnung nennt die Hotelnutzung ausdrücklich: Roherträge sind bei „Hotel-, Klinik-, Pflegeheim- oder einer vergleichbaren Nutzung” auf der Basis „vorsichtig angenommener, durchschnittlich nach Region, Kategorie- und Ausstattungsgrad erzielbarer Umsätze pro Zimmer oder Bett” herzuleiten (§ 10 Abs. 2 BelWertV). Die Bank rechnet im Kern also dieselbe Rückwärtsrechnung wie Sie — nur vorsichtiger, und ausdrücklich nicht aus Ihrer Pachtzahl. Umgekehrt gilt: Liegt die nachhaltig erzielbare Miete über der vereinbarten, wird trotzdem die vereinbarte angesetzt (§ 10 Abs. 1). Überpacht wird also gekappt, Unterpacht nicht hochgerechnet.
Dazu kommt der Zins: Für gewerblich genutzte Objekte gilt ein deutlich höherer Mindest-Kapitalisierungszinssatz als für wohnwirtschaftliche (§ 12 BelWertV). Höherer Zins heißt niedrigerer Vervielfältiger heißt niedrigerer Beleihungswert — bei identischem Objekt.
Und anders als bei einer Wohnimmobilie gibt es für Ihr Hotel keine Abkürzung: Auf das Gutachten darf die Bank nur bei wohnwirtschaftlich genutzten Objekten und nur bis 600.000 € Darlehensbetrag verzichten (§ 24 BelWertV). Beim gewerblich genutzten Hotel bleibt es unabhängig von der Darlehenshöhe beim vollen Gutachten — rechnen Sie Kosten und Zeit dafür in Ihren Finanzierungsfahrplan ein. Eine Einordnung dazu: Die BelWertV bindet unmittelbar Pfandbriefbanken; Sparkassen und Genossenschaftsbanken orientieren sich in der Praxis daran, sind aber nicht in gleicher Weise gebunden.
Was tun, wenn die geforderte Pacht zu hoch ist?
Nicht „das ist mir zu teuer” sagen. Rechnen, und die Rechnung offenlegen.
- Anker setzen mit der Rückwärtsrechnung: „Ich habe vom realistischen Logisumsatz rückwärts gerechnet — tragfähig sind bei diesem Haus X € nettokalt im Monat. Die Rechnung lege ich Ihnen offen.”
- Das Risiko spiegeln: Ein Pächter, der an einer zu hohen Pacht scheitert, ist auch das Problem des Eigentümers — Leerstand und Neuverpachtung kosten ihn mehr als der Nachlass.
- Eine Brücke anbieten: Anlaufstaffel oder niedrigerer Sockel plus Umsatzkomponente statt einer dauerhaft zu hohen Fixpacht.
Und ein Hinweis aus der Praxis: Nennen Sie nie zuerst eine Zahl. Lassen Sie den Eigentümer seine Vorstellung anbieten und verhandeln Sie gegen Ihre Rückwärtsrechnung.
Der Markt steht dabei auf Ihrer Seite. Auf ein Hotel- oder Gastronomieunternehmen, das über die IHK einen Nachfolger sucht, kommen laut DIHK fast dreieinhalb Mal so viele Abgabewillige wie Interessenten — einer der engsten Werte aller Branchen. Über alle Branchen zusammen liegt das Verhältnis bei 2,4 : 1: 2024 wurden bundesweit 9.636 abgabewillige Unternehmen von den IHKs beraten, denen nur 4.016 Übernahme-Interessenten gegenüberstanden; gut ein Viertel dieser Unternehmen (27 %) erwog, den Betrieb ganz zu schließen — eine gesonderte Quote fürs Gastgewerbe weist der DIHK nicht aus. Sie sind knapper als das Objekt.
Häufige Fragen
Wie viel Pacht kann ich für mein Hotel verlangen? Dieselbe Rechnung, andere Richtung: Ermitteln Sie den realistisch erzielbaren Logisumsatz des Hauses und legen Sie die Leitplanke an — 25 bis 30 % davon sind die Größenordnung, die ein Pächter dauerhaft tragen kann. Eine Forderung darüber findet erfahrungsgemäß entweder keinen Pächter oder einen, der in drei Jahren aufgibt.
Was kostet Hotelpacht pro Zimmer? Eine öffentliche Statistik dazu gibt es nicht, und meine eigene Vergleichsbasis baue ich derzeit aus öffentlich einsehbaren Inseraten neu auf — bis dahin nenne ich hier keine Zahl. Rechnen Sie über Ihren Umsatz: Das ist ohnehin die belastbarere Methode.
Ist Pacht netto oder brutto gemeint? Branchenüblich wird nettokalt verglichen — ohne Nebenkosten. Wird nur eine Warmpacht genannt, ziehen Sie die ausgewiesene Nebenkosten-Vorauszahlung ab, bevor Sie Angebote vergleichen.
Gibt es eine gesetzliche Obergrenze für die Pacht? Nein. Die Mietpreisbremse gilt nur für Wohnraum (§ 556d BGB); im Gewerberaum greift erst die Sittenwidrigkeitsgrenze (§ 138 BGB), und die liegt bei einem Missverhältnis von rund 100 % zum Marktwert — praktisch also kein Schutz.
Quellen & Transparenz (Stand 18.08.2026): Auslastung, Betriebs- und Kapazitätszahlen: Statistisches Bundesamt, Statistischer Bericht — Monatserhebung im Tourismus, Dezember 2025 (XLSX); Zimmerauslastung und Größenklassen in Tabelle 45412-13 (Kumulation Januar bis Dezember 2025), Betriebs- und Bettenzahlen in Tabelle 45412-09. Hinweis: Die Zimmerauslastung ist nicht Teil von GENESIS-Online — dort gibt es als Zeitreihe nur die Auslastung der Schlafgelegenheiten (Tabellen 45412). Pachtrecht: § 581 BGB (Mietrecht nur entsprechend und nur soweit §§ 582–584b nichts anderes bestimmen), § 582 BGB (Erhaltung Pächter, Ersatz bei unverschuldetem Abgang Verpächter — dispositiv), § 582a BGB (Inventarübernahme zum Schätzwert), § 556d BGB (Mietpreisbremse nur Wohnraum), § 138 BGB (Sittenwidrigkeit), BGH, Beschluss vom 13.05.2026 – XII ZR 74/24 (auffälliges Missverhältnis bei gewerblicher Miete; entschieden wurde über ein Fitnessstudio). Bankbewertung: § 10, § 12 und § 24 BelWertV (§ 24 ist eine Erleichterung ausschließlich für wohnwirtschaftlich genutzte Objekte — für Hotels nicht einschlägig); unmittelbar bindend für Pfandbriefbanken. Nachfolgemarkt: DIHK-Report Unternehmensnachfolge 2025 und Branchenteil, Berichtsjahr 2024. Die Pacht-Leitplanke (25–30 %) und die Aussage zu Abschlüssen unterhalb der Exposé-Forderungen sind Erfahrungswerte aus der Betriebspraxis, keine Norm und keine Statistik. Dieser Artikel ordnet wirtschaftlich ein und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung; Vertragsentwürfe gehören zum Anwalt. Veraltete Angaben erreichen mich unter redaktion@hoteleur.de — ich korrigiere mit Datumsvermerk.