Die kurze Antwort: Eine Konzession brauchst du fast nie — die Gewerbeanmeldung genügt, solange nur Hausgäste bewirtet werden. Projekte scheitern an zwei anderen Hürden: der baurechtlichen Nutzungsänderung und dem Brandschutz entlang der Bettentreppe: Mehr als 12 Gastbetten machen dein Haus zum Sonderbau, ab mehr als 60 kommen Brandmeldeanlage und zweiter baulicher Rettungsweg dazu. Eiserne Regel: beides vor der Unterschrift klären — mit Genehmigungsvorbehalt im Vertrag.
Ich habe sechs Häuser vom ersten Exposé bis zum Go-live aufgebaut — und begleite aktuell einen Büro-zu-Apartments-Umbau sowie die Sanierung eines Bestandshotels, also genau die zwei Fälle, in denen Baurecht und Brandschutz über das Budget entscheiden. Aus dieser Praxis kann ich dir sagen: Kein Kostenblock überrascht Erstbetreiber härter als der Brandschutz — nicht weil er unfair wäre, sondern weil ihn niemand vorher rechnet. Dieser Artikel sorgt dafür, dass dir das nicht passiert.
Teil 1: Das Gewerberecht — die einfachste Hürde
Kurz, weil es wirklich einfach ist (die Details stehen im Grundlagen-Artikel): Ein Beherbergungsbetrieb wird schriftlich beim Gewerbeamt angemeldet. Eine Gaststättenerlaubnis ist nicht nötig, solange Speisen und Getränke — auch Alkohol — ausschließlich an Übernachtungsgäste gehen; erst öffentliche Gastronomie ändert das, und selbst dort lockern die Länder (Baden-Württemberg hat die Schanklizenz zum 1. Januar 2026 durch eine bloße Anzeige ersetzt). Der Beruf ist nicht geschützt, eine Qualifikation nicht vorgeschrieben. Wer hier scheitert, hat andere Probleme.
Teil 2: Das Baurecht — die Nutzungsänderung, die fast jeder unterschätzt
Jedes Gebäude hat eine genehmigte Nutzung — und „Beherbergung“ ist eine eigene. Die Nutzungsänderung greift deshalb in aller Regel, wenn ein Gebäude etwas anderes werden soll, als es genehmigt ist: die Wohnung, die zum Gästehaus wird, das Büro, das zu Apartments wird, die Praxis, die zur Pension wird. Der Punkt, den fast alle übersehen: Die Genehmigungspflicht hängt nicht davon ab, ob du baust. Auch die Umnutzung ohne einen einzigen Handgriff ist in aller Regel genehmigungspflichtig, weil an der Nutzungsart die öffentlich-rechtlichen Anforderungen hängen. (Die Landesbauordnungen kennen zwar verfahrensfreie Nutzungsänderungen — etwa Art. 57 Abs. 4 BayBO —, doch beim Wechsel zur Beherbergung kommen praktisch immer andere Anforderungen ins Spiel; es entscheidet dein Landesrecht.)
- Gebietsverträglichkeit: Im reinen Wohngebiet ist ein Beherbergungsbetrieb regelmäßig unzulässig, im Gewerbegebiet kann umgekehrt „Wohnen“ (relevant bei Apartment-Konzepten!) problematisch sein. Der Bebauungsplan entscheidet — er ist öffentlich einsehbar, und zwanzig Minuten Lektüre ersparen dir Monate.
- Stellplatznachweis: Die Nutzungsänderung löst die Stellplatzpflicht nach kommunaler Satzung neu aus — je nach Stadt pro X Betten ein Stellplatz oder eine Ablösezahlung pro fehlendem Platz. Bei innerstädtischen Objekten ist das regelmäßig ein fünfstelliger Posten, der in keinem Exposé steht.
- Brandschutz: Mit der Nutzungsänderung wird das Gebäude am heutigen Anforderungsniveau für die neue Nutzung gemessen — dazu gleich ausführlich.
- Bestandsschutz — und wann er stirbt: Ein bestehendes, genehmigtes Hotel darfst du grundsätzlich so weiterbetreiben, wie es genehmigt wurde (nur die betrieblichen Pflichten wie freie Rettungswege gelten immer). Aber: Der Bestandsschutz deckt exakt die genehmigte Nutzung im genehmigten Umfang. Wer umbaut, erweitert, die Nutzung intensiviert — oder feststellt, dass der Frühstücksanbau von 1998 nie genehmigt wurde — verliert für die betroffenen Teile den Schutzschirm. Deshalb gehört bei jeder Übernahme die Einsicht in die Bauakte zur Pflichtprüfung: Was ist genehmigt, was ist geduldet, was ist illegal?
Verfahrensrealität: Eine Nutzungsänderung mit Brandschutznachweisen dauert je nach Kommune und Komplexität mehrere Monate, mit Fachplanern und Gutachten — mit Brandschutzgutachten häufig sechs bis zwölf Monate. Das ist kein Grund zur Panik — es ist ein Grund, sie an den Anfang des Projekts zu legen und den Pacht- oder Kaufvertrag unter Genehmigungsvorbehalt zu stellen. Ich unterschreibe keinen Vertrag ohne diese Klausel, und bei meiner laufenden Büro-Konversion war das Bauamtsgespräch zur Nutzungseinstufung der allererste Projektschritt — vor jeder Grundriss-Skizze.
Teil 3: Der Brandschutz — die Bettentreppe, die dein Budget bestimmt
Die Bettentreppe: Die Brandschutzanforderungen an Beherbergungsbetriebe steigen in Stufen entlang der Bettenzahl — 12, 30 und 60 Betten sind die kritischen Schwellen. Die Logik dahinter: Hotelgäste schlafen in fremden Gebäuden und kennen die Fluchtwege nicht — deshalb wachsen die Anforderungen mit der Zahl der Schlafplätze. Grundlage ist die Muster-Beherbergungsstättenverordnung (MBeVO), die die Länder in eigene Verordnungen umgesetzt haben (mit Abweichungen im Detail — es gilt immer dein Landesrecht). Die Treppe sieht so aus:
| Schwelle | Was gilt |
|---|---|
| Bis 12 Gastbetten | Keine Beherbergungsstättenverordnung — das Haus bewegt sich auf Wohnungsniveau der Landesbauordnung, plus Rauchwarnmelderpflicht. Der einfachste Genehmigungsfall. |
| Mehr als 12 Gastbetten | Sonderbau. Es greift die Beherbergungsstättenverordnung: grundsätzlich Brandschutzkonzept erforderlich; zwei voneinander unabhängige Rettungswege für jeden Beherbergungsraum; rauchdichte, selbstschließende Flurtüren; Sicherheitsbeleuchtung und Sicherheitsstromversorgung; Alarmierungseinrichtung (Hausalarm); Rettungswegplan mit Verhaltenshinweisen in jedem Zimmer (mehrsprachig); maximale Fluchtweglänge 35 m; nach der Musterfassung 2014 zudem 10 % der Betten in barrierefreien Zimmern. |
| Bis 60 Betten | Der zweite Rettungsweg darf die Anleiterbarkeit sein: Jedes Zimmer muss mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbar sein. Das rettet viele Bestandsgebäude — aber nur, wenn die Feuerwehr mit ihrem Gerät ans Fenster kommt (Aufstellflächen!). |
| Mehr als 30 Betten je Obergeschoss oder mehr als 60 Betten gesamt | Zweiter baulicher Rettungsweg erforderlich — typischerweise eine zweite Treppe oder ein Außentreppenhaus. Nach unserer Projekterfahrung ist das meist die teuerste Einzelanforderung der ganzen Treppe. |
| Mehr als 60 Gastbetten | Brandmeldeanlage mit automatischen Rauchmeldern in den Fluren, Handfeuermeldern und automatischer Alarmübertragung zur Feuerwehr; Brandfallsteuerung für Aufzüge; mindestens 1 % der Betten uneingeschränkt rollstuhlgerecht. |
Drei Praxiswahrheiten zu dieser Tabelle:
1. Die 12-Betten-Schwelle ist eine Design-Entscheidung. Wer ein kleines Objekt plant, sollte bewusst entscheiden: Bleibe ich bei 12 Gastbetten (z. B. 6 Doppelzimmer) und damit im einfachen Regime — oder gehe ich klar darüber, sodass sich der Sonderbau-Aufwand über die Zimmerzahl trägt? Die teuerste Variante ist der halbherzige Sprung: 14 Betten mit vollem Sonderbau-Aufwand und ohne die Erlöse, ihn zu verdienen. Maßgeblich für die Bettenzahl ist übrigens die Festlegung des Bauherrn im Verfahren — gelegentliche Zustellbetten für Kinder bleiben dabei grundsätzlich außer Betracht. Aber Vorsicht vor der Umgehungs-Illusion: Die Behördenpraxis kennt den Trick mit den „gelegentlichen“ Zustellbetten, die in Wahrheit dauerhaft belegt sind. Wer die Schwelle nutzen will, muss sie ehrlich einhalten.
2. Bestandsgebäude scheitern nach unserer Praxiserfahrung an drei typischen Killern: dem fehlenden zweiten Rettungsweg (keine Anleiterbarkeit, weil die Feuerwehr nicht ans Gebäude kommt), dem offenen Holztreppenhaus (kein sicherer erster Rettungsweg) und fehlenden Feuerwiderstandsqualitäten der Decken und Trennwände. Genau diese drei Punkte prüft ein Brandschutzplaner in einer Erstbegehung — vor der Unterschrift. Ein Objekt mit diesen Defekten ist nicht automatisch tot: Die Bauordnungen erlauben Abweichungen mit Kompensationen (z. B. Brandwarnanlage, zusätzliche Abschottungen), die ein guter Fachplaner mit dem Bauamt verhandelt. Aber diese Verhandlung führt der Fachplaner — und ihre Ergebnisse gehören in deine Umbaukalkulation, nicht in die Kategorie „wird schon“.
3. Die betrieblichen Pflichten gelten immer — auch im ältesten Bestandsschutz-Haus: Rettungswege frei von Hindernissen halten, Türen in Rettungswegen nie versperren (beides ist bußgeldbewehrte Ordnungswidrigkeit), Rettungswegplan im Zimmer, Brandschutzordnung, benannte Verantwortliche, gewartete Feuerlöscher und Anlagen mit Prüfprotokollen. Das kostet fast nichts — und ist das Erste, was Brandverhütungsschau und Versicherung nach einem Schadensfall prüfen. Verstöße gegen vertragliche Sicherheitsobliegenheiten — etwa zugestellte Notausgänge — können den Versicherer nach § 28 VVG zur Leistungskürzung bis hin zur Leistungsfreiheit berechtigen.
Teil 4: Die Betriebspflichten nach der Eröffnung — die Checkliste
Der Verwaltungs-Rest im Überblick — systematisch abgearbeitet kein Hindernis:
- Meldewesen: Hier hat sich etwas Großes geändert — seit dem 1. Januar 2025 ist die Hotelmeldepflicht für deutsche Staatsangehörige abgeschafft (Bürokratieentlastungsgesetz); der klassische Meldeschein ist nur noch für ausländische Gäste auszufüllen und aufzubewahren. Dein PMS sollte das abbilden.
- Beherbergungsstatistik: ab zehn gleichzeitig beherbergbaren Gästen monatliche Meldung ans Statistische Landesamt (online, wenige Minuten).
- Hygiene: IfSG-Erstbelehrung beim Gesundheitsamt für alle, die mit Lebensmitteln umgehen (Frühstück!), plus Folgebelehrung durch dich als Arbeitgeber alle zwei Jahre (§ 43 IfSG); HACCP-Grundsätze in der Frühstücksküche.
- Berufsgenossenschaft (BGN): Anmeldung binnen einer Woche nach Gründung; Mitarbeiter sind pflichtversichert.
- GEMA und Rundfunkbeitrag: TV in den Zimmern und Musik im Frühstücksraum sind anmelde- und beitragspflichtig — die Tarife hängen an der Zimmerzahl.
- Preisangaben und Gastrecht: Preisangabenverordnung (transparente Endpreise inkl. aller Pflichtabgaben wie Bettensteuer) und die Gastwirtshaftung für eingebrachte Sachen nach § 701 ff. BGB — dagegen versicherst du dich über die Betriebshaftpflicht.
- Kasse & Rechnung: elektronische Kassen sind beim Finanzamt zu melden (TSE-Pflicht), und im B2B-Geschäft (Firmenkunden!) gilt die E-Rechnungspflicht — beides Themen für deinen Steuerberater vor dem ersten Buchungstag.
Häufige Fragen (FAQ)
Brauche ich für ein Hotel eine Konzession? In den allermeisten Fällen nein. Die Gewerbeanmeldung genügt, solange Speisen und Getränke (auch Alkohol) nur an Hausgäste abgegeben werden. Eine Gaststättenerlaubnis wird erst bei öffentlicher Gastronomie relevant — und selbst die haben einzelne Länder inzwischen auf eine bloße Anzeige reduziert.
Was ändert sich bei 13 statt 12 Betten? Alles. Mit mehr als 12 Gastbetten wird das Haus zum Sonderbau nach Beherbergungsstättenverordnung: Brandschutzkonzept, zwei Rettungswege je Zimmer, Sicherheitsbeleuchtung, Alarmierungseinrichtung, Rettungswegpläne, Barrierefreiheits-Quote. Die Schwelle ist deshalb eine bewusste Konzeptentscheidung — knapp darüber ist die teuerste Position.
Zählen Zustellbetten bei der Bettenzahl mit? Grundsätzlich legt der Bauherr die Gastbettenzahl fest, und gelegentliche Zustellbetten (etwa für Kinder) bleiben außer Betracht. Werden Zusatzbetten aber faktisch regelmäßig genutzt, werten Behörden sie als reguläre Schlafplätze — mit allen Konsequenzen. Die Schwelle funktioniert nur ehrlich.
Was kostet ein Brandschutzkonzept? Für ein kleines Hotel oder eine Pension liegt ein Brandschutzkonzept vom Fachplaner typischerweise bei etwa 5.000 bis 15.000 € — Beherbergungsbetriebe sind Sonderbauten, für die mehr Aufwand anfällt als bei Wohngebäuden. Teuer ist nie das Konzept, sondern das, was es findet: zweite Rettungswege, Türen, Abschottungen. Genau deshalb gehört es vor die Vertragsunterschrift, wo seine Erkenntnisse noch Kaufpreis- und Pachtargumente sind.
Gilt Bestandsschutz, wenn ich ein altes Hotel übernehme? Für die genehmigte Nutzung im genehmigten Umfang: ja — die betrieblichen Pflichten (freie Rettungswege, Wartung, Brandschutzordnung) gelten aber immer. Der Schutz endet, wo du umbaust, erweiterst oder die Nutzung änderst — und er hilft nicht bei Anlagenteilen, die nie genehmigt waren. Deshalb: Bauakte einsehen, bevor du unterschreibst.
Quellen: Muster-Beherbergungsstättenverordnung (MBeVO, Fassung 2000/2014) und Begründung der Fachkommission Bauaufsicht der Bauministerkonferenz; Landesbauordnungen und Beherbergungsstättenverordnungen der Länder; AGBF/Feuerwehrverband (Baulicher Brandschutz in Beherbergungsstätten); IHK-Merkblätter zur Eröffnung von Beherbergungsbetrieben; Bürokratieentlastungsgesetz IV (Wegfall der Hotelmeldepflicht für deutsche Gäste seit 01.01.2025). Bauordnungsrecht ist Ländersache und einzelfallabhängig — konkrete Vorhaben stets mit Bauamt und Brandschutzfachplaner klären; dieser Artikel ersetzt keine Fachplanung oder Rechtsberatung.